Curare la manutenzione ordinaria e straordinaria

Tra le attività di FinSalento e del Gruppo Gesco ci sono tutti quei servizi edili dedicati al controllo e al miglioramento della “durabilità” dei fabbricati attraverso l’ottimizzazione delle attività di manutenzione degli edifici.

L’obiettivo è quello di offrire al cliente le migliori soluzioni di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Manutenzione ordinaria

L'articolo 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

La manutenzione ordinaria è rivolta al mantenimento in efficienza di un impianto (sostituzione di un impianto elettrico vecchio con uno a norma, rifacimento dei sanitari di un bagno, sostituzione di un discendente di scarico acque) o il suo ampliamento (aggiunta di sanitari nel bagno), al mantenimento dell'igiene e della pulizia dei locali (sostituzione dell'intonaco e delle piastrelle del bagno).

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione della porta blindata in luogo della precedente) e, anche, le opere relative alla realizzazione di vani di passaggio o spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto originario della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché sono al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano esplicitamente come tali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti a alcuna autorizzazione: rientrano, infatti, tra le opere che non necessitano di autorizzazione edilizia.

Se l'edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al d.lgs. n.42/2004) potrebbe essere richiesta l'autorizzazione della stessa (p.e. in un edificio storico con un affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare degli impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità dei beni culturali, anche, ovviamente, se l'edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio.

Manutenzione straordinaria

L'articolo 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.

Rientrano quindi nella manutenzione straordinaria le opere di consolidamento statico, il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi e la modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'edificio e la relativa destinazione d'uso.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all'Ufficio Tecnico comunale presentando di una Denuncia di Inizio Attività firmata dal proprietario o da un avente diritto ed asseverata da un tecnico abilitato. Con l'introduzione di nuovi provvedimenti a livello regionale, e la modifica dell'articolo 6 del D.P.R. 380/2001 da parte del Decreto Legge 25 marzo 2010, n. 40, nelle regioni italiane o in quei comuni dove non sia in vigore una legislazione più restrittiva, è possibile effettuare alcune categorie minori di interventi di manutenzione straordinaria senza presentare la DIA. Fra queste, lo spostamento di tramezzi interni e la sostituzione di infissi esterni.

La divisione di un unico appartamento in due unità immobiliari distinte non è manutenzione straordinaria, perché presuppone un nuovo accatastamento delle superfici e quindi, anche se la destinazione d'uso dell'immobile rimane la stessa c'è variazione della consistenza dell'edificio.

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